物业服务合同示范文本征求意见

　　本报讯 昨天，市建委与市工商局联合公布了《前期物业服务合同》与《物业服务合同》（示范文本）。《物业服务合同》明确，物业费的收取分为包干制和酬金制。实行酬金制物业的小区每年需聘请专业机构就物业费收支情况进行审计。


　　这两个合同根据新出台的《物权法》以及新修订的《物业管理条例》，将传统的“管理合同”改为“服务合同”，突出物业企业的服务性质。

　　《物业服务合同》规定，物业费的收取分为包干制和酬金制。包干制是指根据固定的服务内容收取固定的费用，物业企业自负盈亏。酬金制是为了达到小区和业主的要求，物业企业做出计划预算，按照投入和付出的多少，业主根据比例预交资金，多退少补。

　　合同条款规定，实行酬金制的物业应向全体业主公布物业服务年度计划和支出年度预决算，并按双方约定时间，向全体业主公布物业服务费用的收支情况；同时，双方按照约定每年聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务费收支情况进行审计，聘请费用按约定支付。

　　市建委相关负责人表示，物业费收取实施酬金制将是未来发展的趋势。

　　今起，市民可登录“首都之窗”“北京工商”“北京建设”等相关网页了解《前期物业服务合同》和《物业服务合同》（示范文本）的具体内容，并提出自己的修改意见。

　　示范文本解读

　　前期合同列入买房合同

　　市建委称，将前期合同作为房屋买卖合同的附件，使购房人在购房的同时就能了解此后物业服务的内容、标准和物业服务收费的标准，充分保证了业主的知情权和选择权。

　　前期合同期限禁低于两年

　　因前期服务合同在业主入住之前签订，而物业服务企业的合法更换需要由业主大会决议，为在时间上对业主大会成立提供一定的保障，同时减少物业服务企业频繁更换带来的不便和纠纷，前期合同中设定合同期限不得低于两年，并且规定合同期满后未出现合同中规定的解除和中止情形的，合同应按整年度进行延续，直至新物业服务企业接管为止。

　　共用部分收益可冲物业费

　　《物业服务合同》中明确了物业服务费用问题、共用部位、共用设施经营及收益分配问题和合同终止问题。

　　根据《物业服务合同》，业主所有的共用部位、共用设施经营要征得业主委员会书面同意后，由物业服务企业与经营者签订合同。收益归全体业主，可用于冲抵下一年度的物业服务费用，也可用于小区改造。

　　两大问题仍需重点探讨

　　市工商局表示，由于客观原因，有两大问题仍需重点商讨。一、《前期物业服务合同》对物业服务企业无力服务或业主大会未选聘出新的物业服务企业，造成的真空管理状态并未形成有效解决办法。

　　二、《物权法》中以建筑区划为界限对权属进行了界定，而本合同中运用了物业区域的概念，对本物业区域内归业主所有的共用部位、共用设施的经营以及收益归属和使用做了规定。《物权法》中运用的是共有部位、公用设施，而本合同中运用的是共用部位、共用设施的概念。